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城中村纳入棚户区改造拆迁合法吗?

发布时间:2019-12-16 15:20作者:北京英淇拆迁律师 浏览次数:

  城中村能否纳入棚户区拆迁,这个问题的本质是对棚户区的划定范围、项目设立合法性的怀疑。

  第一,相关涵义及棚改对象的理解

  城中村的含义容易理解,随着城镇化的不断发展,城市范围的不断扩大,很多原本的农村逐渐被包围在城市之中,但由于尚未经过法定征收程序变更土地性质,所以仍然是集体土地,也就是所谓的城中村。

  什么是棚户区?法律上并没有明确对棚户区的概念作出规定,参照财政部以及国家税务总局关于棚户区改造的定义:《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中,所称的棚户区是指简易结构、房屋较多、建筑密度大、房屋适用年限较长以及使用功能不全、基础设施较为简陋的区域。

  根据棚改规划确定具体的范围,其中将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划,重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造。同时鼓励和促进国有林区、国有农场等区域进行棚改。

  所以,城中村纳入棚户区范围也是有可能的,要看纳入范围的城中村是不是符合棚户区的特征,最重要的是审查判断,棚户区改造项目是否是合法提起。

  第二,棚改项目的设立

  根据《国务院关于加快棚户改造工作的意见》规定,各地区要调查摸底,确定待改造棚户区的底数、面积、类型等情况,编制棚户区改造规划。并且做好征收补偿工作,和对棚户区改造项目进行项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。

  国家开展棚改项目本意是一项利民安居工程 ,因此在项目审批和资金支持上都给予了重大的优惠,包括建立行政审批快速通道,确保建设用地供应,落实财政支持,加大金融支持力度。但好的政策在落地时,却出现了不少走样的情形。很多明明不应当划成棚户的区域,由于项目中的隐形利益导致项目泛滥,规划不合理,拆迁补偿不合理等乱象丛生。这也就解释了为什么存在众多的棚改矛盾,被棚改的人更多的是抵触和害怕,好好的家被拆掉,后续生活难以保障。

  第三,城中村棚改拆迁的法律依据,及合法性的审查点

  征收拆迁只是棚改项目的一项前置程序,因此棚改拆迁仍然是依照国家关于征收拆迁的相关法律进行。其中城中村的拆迁,其土地性质仍然是集体土地,所以主要仍然是依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》进行拆迁补偿。同时《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定了,对于征收补偿安置时,房屋所在地已经纳入城市规划区(城中村的情形即属于此),土地权利人有权请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准,即参照周边同类房地产市场价格进行补偿安置。

  对集体土地上的房屋征收,仍然要依法经过:拟征地公告、土地情况调查勘测、听证征求意见、制作一书四方案、组卷报省政府或国务院批准征地、正式的征地公告、拟定补偿方案并报批等程序,最后给与被征收人以合法的补偿与安置。

  因此,当遇到城中村棚改拆迁时,首先看补偿是否合理,跟周边同类房地产市场价结合自家的实际情况进行衡量,其次关注拆迁是否依法公告了相关信息,是否有合法行政机关的盖章落款。最后如果补偿不合理,自己发现有很多不合法规的地方,需要及时咨询专业人士,必要时还需要启动法律程序维权。


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