购买农村房屋的法律风险及司法救济

发布时间：2020-03-16 13:38作者：北京英淇拆迁律师浏览次数：

作者孙曼丽北京英淇律师事务所律师

前言

根据我国《土地管理法》的有关规定，我们国家的土地性质分为两种，即国有土地和集体土地。宅基地是集体土地中所特有的一种用途的土地，属于农村集体建设用地的一种。宅基地使用权是一种带有福利性和保障性的用益物权，其取得一般仅限于具有本村集体经济组织成员资格的人，其处分严格受到法律的限制。在现实生活中，农村房屋买卖是一个比较普遍存在的现象，而由于我国实行的是房地一体主义原则，村民在出卖自己享有所有权的农村房屋时，势必处分了房屋下的宅基地使用权。那么农村房屋买卖合同的效力如何呢？如果合同被确认无效，那么相应的法律责任又是什么？下面我们通过一则案例对上述问题展开分析。

案例

赵某是北京市房山区某镇某村的村民，在该村有房宅院落一处。1998年，赵某与非本村居民王某签订《房产买卖协议》约定，赵某（宅基地使用证上的权利人）将上述房宅院落包括北房五间及院落包括围墙、门楼、香椿树两棵以3万元的价格卖与王某永为业，钱款当面交清，协议自签订之日生效，永不反悔。上述协议签订之后，双方各自履行了付款交房的义务。随后王某在该房宅院落新建南房四间、西厢房两间，并将院落地面硬化、原有北房五间进行了翻修，并对全院房屋进行了装修。

2015年该村发生拆迁，拆迁人与卖房人赵某就该处宅院签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，并将赵某一家三口认定为安置人口，同时对全院的房屋、附属物及附属设施进行了拆迁补偿，赵某一家三口还可享受人均60平米的安置房。然而，王某认为自己才是上述宅院的权利人，双方因此对拆迁补偿款和安置房的归属问题发生争执，随后王某提起了民事诉讼。

焦点问题

1、赵某和王某之间的农村房屋买卖合同是否有效？

2、拆迁人以卖房人赵某作为被拆迁人与之签订《房屋拆迁安置补偿协议》是否合法？

3、拆迁补偿款和安置房的归属应如何分配？

律师分析

焦点问题一：

我国《合同法》第五十二条对导致合同无效的情形作了列举。农村房屋买卖合同作为合同的一个类型，同样适用该法条的规定。在实践中，一般法院会以《合同法》第五十二条第五项即违反法律、行政法规的强制性规定来作为判断农村房屋买卖合同效力的法律根据之一。

然而，我们国家无论是曾经的还是现有的法律、行政法规并没有对农村房屋买卖作出明确的禁止性规定。1999年国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中规定了农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。然而，该文件仅仅是中央层面的规范性文件，并不是上述合同法条款中所规定的法律或者行政法规。因此，其不能作为农村房屋买卖合同效力认定的法律依据。

2007《物权法》生效实施似乎对这一立法空白做了一些填补，该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

而根据我国《土地管理法》对农村宅基地使用权流转的有关规定以及背后的立法精神，并结合上述国务院办公厅的规范文件，总体来看，我们国家对宅基地上房屋买卖行为持一种否定的态度。其基本理由是基于宅基地使用权的取得和使用人具有特定对象性，即仅限于本集体组织成员身份享有。

在司法实践当中，各地法院一般都对此类案件出台相应的司法解释或者以会议纪要的形式进行审判指导。总体来讲，对于农村房屋买卖合同的效力认定是以无效为原则，以有效为例外。

如果转让的对象属于本村村民，或者发生买卖后对房产或宅基地使用权办理了变更权利人登记等转移手续，则农村房屋买卖合同有效，否则视为无效。

本案中，王某为城镇居民，并非是本村村民，之后也没有依法办理宅基地使用权或者房屋产权的变更手续，故，赵某与王某之间签订的房屋买卖合同无效。尽管赵某和王某的买卖行为发生在99年国务办公厅出台的规范性文件和07年物权法生效实施之前，但根据《土地管理法》自86年生效实施后对此一贯的立法规定及其立法精神来看，对涉案的农村房屋买卖合同无效的认定是无疑的。

此外需要进一步拓展认识的是：王某虽是城镇居民，但如果王某的家庭成员是该村的村民，而王某是以家庭为单位购买的涉案宅院，或者王某或王某的家人在发生买卖行为之后将户口迁入了该村，则一般会认定赵某与王某之间签订的合同不违反法律、行政法规的禁止性规定为有效合同。

焦点问题二：

我们国家对不动产物权的公示，实行的是物权登记主义。根据《物权法》第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

98年《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。从上述法律规定可以看出，不动产物权的权利人应以政府职权部门核发的权利证书为准。

而现实中，由于我国农村地区的行政管理比较混乱，这就造成权利凭证的载体并不统一。宅基地使用权证、房屋所有权证、农村集体建设用地使用权证、农村宅基地房屋建设审批表、村民建房批示、批准社员建房施工许可证等等叫法更是五花八门。但无论称谓如何，当发生房屋买卖涉及宅基地使用权转移时，均应当办理变更登记手续，否则无法发生物权变动的效力。

本案中，虽然王某购买了涉案宅院，是实际居住使用人，但双方所签订的房产买卖协议仅是物权变动的基础原因，协议本身并不能产生物权变动的法律效果。因此，由于王某在购买涉案宅院时并没有办理宅基地使用权的变更登记手续，其结果是赵某依然是法律上的宅基地使用权人，拆迁人在履行调查等程序后将证载权利人赵某作为被拆迁人给予补偿是符合法律规定的。

焦点问题三：

造成农村房屋买卖纠纷不断的原因大多数与土地增值和拆迁的巨大利益有关。卖方受利益驱使，往往会背信弃义、先发制人，以买房人为被告起诉到法院，要求确认农村房屋买卖合同无效，收回宅院。

然而，法院对这种违背诚信的行为并非坐视不理，根据我国《合同法》第五十二条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，虽然农村房屋买卖合同会因触犯国家禁止性规定被确认无效，但购房人基于契约精神的信赖利益损失应当获得相应的赔偿。而赔偿的比例会视买卖双方的过错程度、房屋交易年限，居住使用情况、是否进行了添置等因素综合考量，一般是3:7比例，即卖方人占主要过错承担70%的损失，买房人占次要过错，承担30%的损失。

在司法实践中，法院一般会对涉案宅院是否已经纳入了拆迁范围作出分别处理。如果没有发生拆迁的事实，则损失以法院委托的司法鉴定机构所确定的评估数额为准，评估项目包括房屋及装修装修、灯具、上下管道、暖气片等附属物的价值，电线杆、水井、香椿树等院落附属设施或附属物，以及宅基地区位补偿价。

以本案为例，如果涉案房宅没有发生拆迁，则王某除了可以获得当初支付的购房款以外，还可以获得其新建的南房四间、西厢房两间以及水泥硬化地面的赔偿，对原有的北房四间以及院墙、门楼则视装修或修缮程度获得部分赔偿，对宅基地区位补偿价获得70%的赔偿。

但事实上涉案的房屋已经发生了拆迁，法院一般会以拆迁补偿协议的补偿项目、补偿数额、以及拆迁方委托的评估机构出具的评估报告作为裁判依据。

拆迁补偿款一般包括房屋、附属物、停产停业、各种补助以及各项奖励等，其中部分补偿根据政策的规定是以人口为基数进行计算的，比如说工程配合奖，有的是按照宅院进行补偿，有的则按照被安置人口数量进行补偿。安置房则跟认定的被安置人口有关系。本案中，王某可以获得除与被安置人口有关的以外的补偿的70%。

此外还需要说明的是，对于未发生拆迁的宅基地区位补偿价的赔偿各地法院存在操作不一的现象，有的法院认为宅基地区位补偿价属于可期待利益，拆迁未发生，暂不予处理，有的则认为属于信赖利益损失，即使未发生拆迁也可以进行评估作价赔偿。

本文是本作者根据实际办理案件对法律的分析，并在研读相当数量司法判例的基础上所作的经验总结，中国并非为判例法国家，以上观点仅代表本人意见，欢迎各位交流指正。

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